Qué es el cap rate, explicado fácil
El cap rate es el porcentaje de retorno bruto que genera una propiedad en un año comparado con su precio. Esta guía te explica qué es, cómo se calcula y por qué no es el único número que importa al invertir.
Qué es el cap rate
El cap rate (capitalization rate) es lo que te deja una propiedad en un año, después de pagar impuestos, seguro, mantenimiento y vacancia (sin contar la hipoteca), comparado con su precio. Es la forma de comparar dos propiedades: la que tiene el cap rate más alto te deja más dinero por cada dólar invertido. Por ejemplo, una propiedad de $400,000 renta $32,000 al año. Gastas $8,000 en impuestos, seguro y mantenimiento. Te quedan $24,000. Cap rate = 6%. Ojo: cuando se habla de renta ÷ precio sin restar gastos, se llama 'rendimiento bruto', no cap rate. El cap rate sí resta los gastos operativos.
Cómo se calcula
La fórmula es: cap rate = (renta anual − gastos operativos) ÷ precio de compra × 100. Si rentas una propiedad en $2,500 al mes, la renta anual es $30,000. Si gastas $6,000 al año en impuestos, seguro y mantenimiento, te quedan $24,000. Si la compraste en $400,000, el cap rate es ($24,000 ÷ $400,000) × 100 = 6%. Este número te sirve para comparar propiedades, pero todavía no incluye la hipoteca: para eso se usa el cash-on-cash return.
Cap rate vs. cash-on-cash return
El cap rate no incluye tu inicial (down payment) ni la hipoteca. El cash-on-cash return sí: es lo que realmente ganas sobre el dinero que pusiste. Si das $80,000 de inicial (down payment) en una propiedad de $400,000 y, después de todos los costos y la hipoteca, te quedan $6,400 limpios al año, tu cash-on-cash es 8% ($6,400 ÷ $80,000). Este es el número que más le importa a un inversionista, porque te dice cuánto te rinde el dinero que sacaste del bolsillo. Haydee te calcula ambos: el cap rate para comparar y el cash-on-cash para decidir.
Para qué sirve y qué no te dice
El cap rate te sirve para comparar propiedades y zonas rápidamente. Una zona con cap rates de 7% a 8% suele ser mejor para flujo de caja que una con cap rates de 4%. Pero el cap rate no te dice nada sobre la plusvalía (cuánto sube el valor con el tiempo) ni sobre el riesgo de vacancia. Por eso Haydee no se queda en el cap rate: te muestra el cuadro completo. Si quieres aprender a evaluar propiedades con los números reales, escríbele por WhatsApp al +1 (786) 867-3046.
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